בוחרים נכון

מדריכים פשוטים לעולם הנדל"ן

תמיד כאן בשבילך!

תמחרו את הנכס ב – 4 שלבים פשוטים

דלגו בקלות!

קצת רקע לפני שמתחילים

בטח לא פעם תהיתם כמה הבית שלכם שווה? האם תוכלו לעשות מעבר לבית גדול יותר או אפילו לבצע השקעה נכונה יותר!

אז ראשית ארצה לפתוח בנקודה קצרה שתחדד את נושא תמחור באופן כללי.
דמיינו לכם שהצלחתם להיכנס להגרלה לכרטיסי זהב מיוחדים למפעל של וילי וונקה, ופתאום מגיעים אליכם בקשות רבות לקנות את הכרטיסים. מי קובע את המחיר? הקונה או אתם?

בסיטואציה שכזאת ברור מאליו שכנראה שכל מחיר שתרצו לקבל תוכלו לדרוש, הרי יש ביקוש מטורף לכרטיסים ייחודיים שכאלה. אבל מה אם היה מדובר בסיור שגרתי, שמתבצע יום ביומו? אתם בטח יכולים לדמיין שהביקוש הרב היה יורד באופן משמעותי.

במסחר זה התרגיל, היצע וביקוש. ככל שיש יותר קונים שרוצים לקנות את הנכס שלכם תוכלו לדרוש מחיר גבוהה יותר. וככל שפחות קונים מעוניינים לקנות נכס דומה לנכס שלכם, אתם בבעיה.

בנוסף להיצע והביקוש תמיד יהיה פער משמעותי בתפיסה של המחיר בינכם לבין הקונים. אני רק יכול לדמיין את הסיפורים, רגשות, ותחושות שמתעוררות אצלכם כאשר מדברים על הבית שלכם.
לכל בית יש סיפור ולכל מחירה יש רגשות.

אז איך מנתקים את הרגש, ומתמחרים את הבית בצורה נכונה?
כזאת שתאפשר לכם לקבל מחיר גבוהה בשוק, אבל גם לא הסתכלו על המודעה שלכם כעוף מוזר.

אז הכנתי במיוחד עבורכם כמה שלבים פשוטים בכדי להבין איך קובעים את מחיר הדירה.

1. היצעה

בדיקה פשוטה, נכנסים ליד 2, חובשים כובע של קונה ומתחילים לבחון את האופציות שקיימות לאותם קונים בשוק. כמובן שהקונה עושה את אותה פעולה שאתם עושים ומכיר את המתחרים שלכם בצורה טובה. כן כן מתחרים, כל דירה או בית שדומה למכירה שלכם הוא מתחרה ובאופן חד משמעי מעלה את ההיצע בשוק.

2. ביקוש

את הביקוש אפשר למדוד במגוון דרכים, המדויקת ביותר היא עבודה מול רשם המקרקעין.

תוכלו לגשת לאתר הממשלתי, דרכו תהיו שותפים לכל הנתונים – מחירים, זמני רכישה, מספר חדרים, שטח הנכס, ועוד…
https://www.nadlan.gov.il/

כמובן שמהנתונים באתר לא תוכלו לדעת בדיוק מה היה מצב הבתים, הבניינים וכדומה, אבל תוכלו לקבל תמונת מצב על הביקוש באזור. למרות זאת כך תהיה לכם אפשרות לבחון הביקוש בשוק ואת המחירים אותם הקונים מוכנים לשלם.

3. חישוב תשואה

דרך זאת בדרך כלל מיועדת לבתים שעברו שיפוץ, או לאזורים שבהם הדירות בתהליך התחדשות, באזורים אלה יש קפיצות מחירים. הרי על דירה משופצת כנראה שתהיו מוכנים לשלם בהתאם לא?
בדרך כלל משתמשים בשיטה זאת בכדי לתמחר בתים בעולם ההשקעות.

השיטה: השתמשו בשכירות הנוכחית ובתשואה שתרצו למכור:
שכירות * 12 * אחוז תשואה(שתרצו למכור) = מחיר מבוקש לבית.

לדוגמה:
בבית שברשותי, השוכרים משלמים 3,750 דמי שכירות, התשואה הממוצעת באזור כזה היא 4.7% כלומר נחשב לפי הנוסחה:
(3,750 * 12) \ 4.7% = 957,446

חשוב להבין שככל שיותר קל להשכיר את הדירה התשואה תרד, והמחיר יעלה בהתאם.
כלומר על דירה שעבדה שנים ברציפות, באזור שקל להשכיר תוכלו לדרוש מחיר גבוה בהתאם בזכות היותה השקעה בטוחה.

4. חישוב עלייה צפוי

כן, אתם קוראים נכון, אפשר לגבות כסף אפילו על העתיד.
אז לפני שמפרסמים דירה במחיר מופקע ללא אסמכתאות רלוונטיות חשוב לעשות קצת שיעורי בית. תוכלו לקבל נתונים על אזור המגורים של הנכס שלכם במוקדי העירייה ולהבין האם ערך הדירה יעלה בהתאם. מה צריך לחפש?

* מוקדים להתחדשות עירונית.
* פרויקטים שונים של פינוי בינוי.
* תוכניות מתאר לבנייה חדשה בעיר.
* ובכלל, להבין את הלך הרוח של העירייה בקשר לעשור הקרוב.

לאחר קבלת תשובות מהעירייה תוכלו לגבות את המחיר המבוקש עם נתונים מהשטח.
הרי לא תמכרו דירה בזילה זול כשהעירייה מחליטה שהקרקע שבבעלותכם תהפוך בשנים הקרובות לבניינים רבי קומות. עשו שיעורי בית וקבעו את מחיר הדירה בחוכמה.

אז מה עכשיו?

פרסמתם דירה למכירה בלי לעקוב אחר שלבים אלה?
אם התשובה חיובית, כדאי לקחת צעד אחורה ולהבין טוב יותר את כללי המשחק, האם המחיר שבחרתם נמוך? גבוה? או שבאופן טבעי תמחרתם נכון? שווה לבדוק לא?

בנוסף אני חייב להודות, אם אתם מעריכים את זמנכם וכספכם, עצתי בנושא:
כמו שבעת הופעה של בעיה רפואית אנחנו הולכים לד"ר מומחה בנושא. קחו מומחה בתחום הנדל"ן שילווה אתכם בתהליכים השונים, ייתן ויחלוק אתכם את המידע היקר שרכש במהלך עבודתו, ואולי החשוב ביותר, יאפשר לכם להגיע לתוצאה הרצויה!

אתם בטח לא הראשונים...

הצטרפו למאות לקוחות מרוצים. הסטיסטיקה לא משקרת :)

תקשורת טובה היא הבסיס היציב שלי.